当職

こんばんは、はじめまして行政書士の阿部と申します。
今回は時間のご無理を申し上げスミマセンでした。
※当職が設計事務所他を兼業し昼間の在社率が低いため相談時間を夜間にてお願いしました。

相談者さま

私の方もメールでなく、直に電話で話を聞いて欲しかったので気にしないで下さい。

当職

ありがとうございます。それでは早速ですが御相談内容について、お聞かせ下さい。

相談者さま

近くに住む親せき[S家と表現]が移住するため、自分の家を譲ってくれるという事になり価格や子供の学校区も 私達の条件にピッタリなので進める事にしました。

ただ、その後の打合せ時に進入路が私道であると知らされました。じつは私、学生時代に、この方面の法律を若干かじっているものですから心配になって私なりに調べてみました。

当職

どの様に調べたのですか？

相談者さま

法務局に行って進入路部分の所有者を調べました。不慣れなので職員さんに協力してもらい、なんとか調べ終わりました。

当職

頑張りましたね～！
それでは全部事項証明書中の地目と所有者が誰になっているかを教えてください。

相談者さま

地目は公衆用道路で所有者は4人の方の共有名義になっています。

当職

その4人の中にS家の人の名義はありますか？」

相談者さま

ありません。４人中3人は近隣の３軒で他の１人が隣町在住者[Ｔ氏と表現]です。

当職

S家の人の名義は無いのですね。わかりました。この進入路を通行しないと自宅に入れない、お宅は何軒ありますか？

相談者さま

４軒です。３軒が共有の近隣者で残り１件がS家です。

当職

進入路の道路幅わかりますか？」「それとアスファルト道路でしょうか？

相談者さま

幅は大体ですが５メートル以上はあると思います。アスファルトです。

当職

４人の持分で抵当権が設定されている方は、いらっしゃいますか？

相談者さま

２人の方の持分に抵当権設定と書かれてます。

当職

わかりました。それでは明日、役所に行ってこれから説明する調査をして下さい。
担当部署は市町村により名称が異なりますので総合受付で「道路位置指定の調査」と告げ担当部署を確認し訪問して下さい。

次に担当者に公図と位置図を見せながら進入路の地番を伝え道路位置指定を受けているか？否か？・・を聞いて下さい。

位置指定道路であった場合は指定番号または検査年月日を聞いて下さい。

次にライフラインついてですが排水は公共下水ですか？浄化槽ですか？また、ガスは都市ガスですか？プロパンですか？

相談者さま

公共下水でオール電化住宅なのでガスは使ってないそうです。

当職

わかりました。これも市町村により名称が異なるのですが、上水道と下水道の関係部署を訪問し、進入路部分に埋設されている給水管と排水管の所有者名義と使用者名義を聞いて来てください。

できればメモして来てください。それでは御連絡お待ちしております。

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（翌　々　日）　
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相談者さま

阿部さん。先日はありがとうございました。位置指定道路だそうです。
H○-○号　平成○年○月○日　第○号との事でした。

それから給水管と排水管の名義ですが使用者名義が進入路を共有している近隣３軒とS家の計４軒となっており所有者名義はＴ氏との事です。

当職

調査お疲れ様でした。手間どりましたか？

相談者さま

いいえ。阿部さんが教えてくれた通りに回りましたのでスムースでしたよ。
それに、本来なら調査業務依頼になるところを相談報酬だけで教えてもらえるのだから大助かりですよ！今日も宜しくお願いします。

当職

いやぁ～一番うれしいお言葉ですよ！がんばりますからね！

さて、本題に入りますね。　推測するにS家の人は土地を購入してから自分で建築業者に注文をして家を建てたのだと思いますが全て現金で決済したと言っておられませんでした？」

相談者さま

少しだけ職場から借りて、それ以外は現金だと言ってました。

当職

もしかしてS家の人は勤めは公的な場所でしょ？」

相談者さま

え～！よくわかりましたね。

当職

現在は事情がマチマチですが、当時は公的仕事の人が職場関係から受ける住宅融資は抵当権を設定しない時代がありましたからね。

第三者から見ると抵当が付いてないから現金購入の様に思えますよね。それから、Ｔ氏についてですが、この方がS家を含む周辺土地の元の土地所有者だった人じゃないですか？

相談者さま

その通りです。全部事項証明書に書いてありましたし、S家にも聞きました。

当職

やっぱりでしたね！それでは結論からお伝えしますね。

1.本物件を購入リフォームして中古住宅としてお住まいになる事に関しては後述の通行権を除き問題はありません。この価格ならお買い得かもですよ！

2.次に本物件を財産として考えた場合、建て替えをする時に法的制限があるか？否か？がポイントになりますが、これに関しましては進入路が道路位置指定を受けているので建築基準法に定められた道路に接する要件は満たしていますので問題ありません。ちなみにこの道路は建築基準法第42条1項第５号の道路と呼びます。忘れちゃってイイですよ！

3.解決課題は次の2点です。 まずは進入路の通行権に関してですが、 現段階ではS家には進入路の所有権が無いわけですから、貴方が購入した場合、この道路を通行できるか？否か？から考えてみます。

判例の詳細は省略しますが位置指定道路の場合「この道路を通行する事が日常生活上不可欠であると判断された場合」は私道であっても通行は可能という判例があります。

但し、自動車の通行の場合は、この限りではなく「所有者が自動車通行を自粛している場合などには通行不可」との判例もありますし、「５メートルの位置指定道路については自動車通行への妨害を排除請求できる」との判例もあります。

ですから、所有者の承諾を事前にもらっておくか所有権を共有しておくのが一番賢明な方法だと思います。

ところで、実際にはS家はじめ皆さんは車輌乗り入れはどうなんですか？
乗り入れてるんでしょう？問題なく和気あいあいな感じですか？

相談者さま

もちろんです。車なしでは生活できませんから近隣関係は良好みたいですよ。

当職

であれば、生活をするのには、このままでも支障は無い感じはしますができればS家の人にＴ氏に交渉してもらい、この共有持分を譲ってもらうのが最良ですね！

冗談の様な本当の話なのですが過去の同様事例で現金購入のためローンも無く仲介業者も入らずの個人取引で本体のみ移転登記をして私道共有持分の移転を忘れていたケースもありましたからね！

相談者さま

早速、S家にお願いしてみます。

当職

ちょっと待ってください！ライフラインの使用に関して申し上げます。
これから、お伝えする事は関係諸官庁の判断により変化が考えられ全国一律では、ありませんので最終確認は御自身でお願いします。

配管所有者と使用者そして進入路所有者が、今回状況の場合は中古住宅として住まうなら進入路部分の配管に手を入れない限りは配管所有者と進入路所有者承諾は特段いらないと思いますので日常生活に不便はないでしょう。 この場合、進入路部分配管の維持管理費は使用者４軒負担となるのが一般的です。

次に建て替えをする場合ですが宅地内工事のみでなく進入路部分の工事が必要な場合、配管所有者および進入路所有者の承諾が必要となるのが一般的です。

ですから前述のＴ氏の共有持分を譲ってもらえれば進入路所有者と配管使用者と実際の居住者とが一致しますからスムースになると思います。

但し、この場合でも役所の上下水道台帳の配管所有者名義はＴ氏のまま変化しない事もありますので「役所の取扱いは全国一律ではない」　という前提で必ず事前に自己確認して下さい。

まずは今回、ご説明させて頂いた解決策を実施していただき解決すればベリーベストです。

交渉の結果、状況が厳しい場合は下水道法の説明と公正証書を用いた方法をお伝えしたいと思います。

こんな進め方で如何でしょうか？

相談者さま

了解です。早速、行動を開始してみます。不明点は、また電話します。

当職

県内なら同行サポートも可能なのですが？残念ですね！
頑張って下さい。ありがとうございました。」

当職

おはようございます。はじめまして行政書士の阿部と申します。
今回は相談時間のお願いを聞いて頂きありがとうございました。　　　　　　　　　　　　　
※当職が設計事務所他を兼業し昼間の在社率が低いため相談時間を朝一番でお願いしました。

相談者さま

私も朝の方が頭がスッキリしてますから好都合です。

当職

ありがとうございます。それでは早速ですが内容について、お聞かせ下さい。

相談者さま

私の家の南側の隣人[Ｒ家と表現]が、自分達の出身地に移住するため土地続きの我が家に事前に売却話がありまして近所にアパート住まいをしている次女夫婦に話したところ、マンザラでもなさそうなので私達が購入して住まわせる事にしました。　　　

個人間売買なので、契約書は市販物に自分で記入して自作しようと思いましてＲ家が１５年前位に、この物件を購入した時の契約書類を見せてもらったところ重要事項説明書の道路の項に「４３条但し書許可要」と書いてあるのですが大丈夫でしょうか？

数年前に私の実家が建替えの際に道路の問題で計画に支障が生じ解決するためにお金と時間が掛かった経験があるので心配なんです。

当職

要点は良くわかりました。それではＲ家の敷地の形態と道路への接し方がどうなっているのか？を教えて下さい。

相談者さま

我が家南側約５８坪の長方形敷地にＲ家住宅が建ってましてここから東側に幅３．８ｍ位の道を約１４ｍほど進んだ所で幅６ｍの表通りに出ます。この３．８ｍの道路が”４３条但し書許可要”との事です。」

当職

はい！わかりました。それでは３．８ｍの道路の所有者は誰か？と地目と番地は重要事項説明書に書いてありましたか？

相談者さま

添付の登記簿謄本というのを見たら、○○○市の公衆用道路で○○番○と書いてありました。

当職

はい！了解です。その道路（３．８ｍ）で表通り（６ｍ）に出るまでの間に他人さまの家がありますか？

相談者さま

道路（３．８ｍ）の両脇（南と北）に各１軒づつ有ります。

当職

その２軒は、この道路（３．８ｍ）を使ってますか？」

相談者さま

いいえ、表通り（６ｍ）から出入りをしています。

当職

わかりました。ところで、Ｒ家は中古住宅として購入なされたのではないですか？

相談者さま

はいそうです。どうしてわかるんですか？私、中古住宅だって言いましたか？」

当職

いいえ。おっしゃられてませんよ。

ご質問の４３条ただし書許可の場合、包括同意基準という同意の基準が数パターンありましてＲ家のケースはおそらく「のど元敷地」というパターンに該当することから重要事項説明書では「４３条但し書許可要」と報告されているのだと思います。

そして「のど元敷地」パターンの場合は既存住宅の敷地である事が計画建築物制限条件となっている事から中古住宅購入と推測したわけです。

相談者さま

なんか。素人には解かりずらいですね。

当職

経験する機会が少ない行為だから、なおさらですよね。それでは先程、おそらく・・と申し上げた事柄を事実確認するためにこれから説明する調査をご自身で行ってください。

○○県は高崎からでは遠すぎて私が代行調査するのも困難ですしご自身で調査されれば費用も掛かりませんから！きちっと電話でサポートしますので、ご安心下さい。

相談者さま

我が家にとっての最重要課題ですから頑張ります！

当職

まずはＲ家から重要事項説明書を借りて役所を訪問します。そして担当部署の名称が市町村により異なるので総合受付で「住宅建設のため道路相談」と告げ担当部署を確認し訪問して下さい。

相談者さま

わかりました。他には何か聞く事はありますか？

当職

回答が重要事項説明書通り「４３条ただし書き許可が必要な道路」でしたら許可の適用要件を聞いて下さい。たぶんプリントをくれると思いますが・・・

それと回答が予想通りの場合は、この道（３．８ｍ）に接している２軒または１軒の家が将来、建替えの際に、この道（３．８ｍ）が４ｍになる様に敷地を後退し支障物を撤去し○○○市に採納する旨の後退する家からの同意書が必要との説明を受けると思いますので同意書に押印する際の実印使用と印鑑証明の添付の要・不要を確認して下さい。

２軒または１軒と申し上げたのは、両方の家が１０ｃｍづつ後退しての４ｍ確保または片方の１軒が２０ｃｍ後退しての４ｍ確保のどちらもＯＫという意味です。

相談者さま

それでは、明日行ってきます。

当職

頑張って下さい。御連絡お待ちしております。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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相談者さま

阿部さん。先日はありがとうございました。
結果は全て阿部さんの予想通りでした。

当職

そうしますと、一番の課題は道に接する家の同意なのですが・・・
しかも、この同意書は建替え等の建築行為を実施する直前に締結する必要があるのですが・・・ なんとかなりそうでしょうか？

相談者さま

２軒共、同じ隣保班で、お付き合いも長く、仲良くしているので昨日、それぞれの御主人に話をして了解を頂きました。
安心して進められそうです。

当職

それは良かったですね。 ところで娘さん御夫婦はしばらくは中古住宅として住まわれるのですか？

相談者さま

購入は私達の資金を使うので建替えの際は自力でやりなさい・・・と言ってありますので最低１０年位は現状のまま住まうと思います。

当職

そうしますと同意書の締結までの時間経過を考えておかないといけませんから２軒の御家族さんにも事前説明をして了解をもらっておいて下さい。

それと建替えの場合の建築物は２階までの戸建て住宅や一定の兼用住宅 他などです。専用店舗などはダメですよ！

相談者さま

そうですね。気がつきませんでした。早速お願いしてみます。それと建替え時は住宅ですから問題ありません。

当職

行動が早いですね。きっとイイ取引になりますよ。重要事項説明書は、私の方でチェックしましたがこの課題以外は問題ありませんでした。

自作の契約書は私からの添削メールの部分のみ修正すればＯＫです。安心して進めてください。

相談者さま

本当にありがとうございました。

当職

こちらこそ、ありがとうございました。頑張って下さい。

[売買編２　－完ー ]　　　　　　　　　

住宅ローンは、できるだけ安い金利で。
無理のない返済計画を立てる

いくらの物件を買えるかは、自己資金と住宅ローンの合計で決まります。ただその合計は、たんに物件価格だけではなく、購入に伴なう諸経費を物件価格に加える必要があります。 つまり 自己資金＋住宅ローン額＝物件価格＋諸経費 ということになります。

注上記の物件価格=土地価格+新築建物価格 （新築計画の場合）
物件価格=中古住宅価格+リフォーム費用 （中古住宅の場合）　

となります。

そこで、マイホーム取得では自己資金の割合と、どれだけのお金を借り入れることをできるかが最大の関心事になります。すぐに購入したいのであれば、自己資金の上限は決まっているので借入の方法と返済計画がポイントになります。

できるだけ安い金利負担で、無理のない返済計画を組むことを目標にしましょう。

借入額は、単純に現在の収入だけで決まるわけではありません。

家族の協力や物件の種類によっても変化します。自分の状況に合わせてよく調べることが必要です。

２．現地確認

現地確認は条件を変えて。
1人で判断せず、家族の意見を聞こう

シツコイくらいに現地確認を行いましょう。
１回の確認だけで満足してはいけません。休日や平日、時間帯、晴れた日、雨の日などいろんな条件の下で、判断することが大切です。

また、家族全員の意見を聞くようにしましょう。 そうすれば、独りよがりな見方を回避することができます。
物件を見るときは、漠然と見るのではなく、希望条件にどの程度合致しているかを客観的に判断したいですね。

そのためには、あらかじめ物件や周辺環境を見るためのチェックシートを用意しておくことが有効です。
不動産は高い買い物です。小さな疑問であってもすべて解決し、納得して購入することが重要です

３．売買契約を結ぶ

契約を交わすと後戻りができない。
トラブル時の対応も含め、すべてに納得してサイン

さあ！いよいよ売買契約の締結です。
契約書はその内容によって法的な制限を受けることになります。

いったんサインをすると、後戻りができません。
将来トラブルが発生した場合、この契約書の内容に基づいて解決されることになります。

特に契約解除に関する合意事項や各種税金の負担方法の規定についてもよく確認します。
これらの内容は、うっかり忘れていたではすまされない非常に重要な項目です。

不動産を購入する際の売買契約書には、法律で決まった書式はありません。

それだけに 内容漏れがないか不明な点がないかを念入りにチェックすることが大切です

添付される設計図書にも目を通します。

自作される場合は取引相手と話し合って双方の要望を入れて納得の契約書にしましょう

４．ローン申込み（借入れがある場合）

民間と公的融資で異なる融資スケジュール
契約解除の際は売買契約書を確認.

売買契約締結時に手付金を売主に支払い契約が完了したら決済残金の資金準備にかかります。

この資金に住宅ローンを使用する場合は申込みが必要となりますが、その後の流れは、民間の金融機関と公的金融機関で異なります。

ご自分の融資手段がどういうステップを踏むのか、各ステップにどれくらいの日数がかかるのか、どんな書類等が必要なのかを調べて、遅れのない様にしたいものです

この間に問題となるのは契約の解除です。

借りられるはずの住宅ローンが借りられない場合は購入が不可能になる場合がありますので、こういう事態に直面した時の取決めも契約書に記しておきましょう。

５．残金支払い+登記

残金決済・登記は買主と売主の共同作業
必要な書類や金銭は忘れずに

残金決済日が近づいたら、司法書士や融資機関と密に連絡をとり、当日持参する書類や金銭等を確認します.

引渡し前に行われるのが、現地確認。これは、物件の最終チェックです。買主と売主双方が立会いのうえ 売買契約書にもとづき境界の確認、物件の状況確認、その他売主から買主への引継ぎ事項等の確認を行います。

残金決済は買主、売主、司法書士等が同席して行われます。残代金の授受は、売主から買主への所有権移転登記が万全に行える旨の確認が、司法書士等より得られた後に行います。

その後、残金決済と税金の精算が行われ終了となります。

物件の引渡しを受けたら、ただちに自分名義で登記します。

不動産登記とは、誰が何を所有しているかを公的に分かるようにするもの。

いわば、不動産購入の最終仕上げ。登記の申請は、売主と買主の双方（代理人でもよい）が登記所に出向いて共同で行うことになっていますが、通常は司法書士が代行します。

６．引渡し+入居（中古住宅の場合）

入居に際してはやるべきことがたくさんある。 税金の支払いも忘れないように

引っ越しでは、住民票の移動をはじめ、電気・ガス・水道・電話の移転手続き、金融機関・保険会社への住所変更届 さらに荷物の整理・梱包、粗大ゴミの処分や近所へのあいさつなど、やらなければならないことが多くあります。

どこで何をしなければならないか、誰に何をしなければいけないかなど、予め計画を立てて準備しておきましょう。

また、入居後に、不動産取得税の申告、納税をしなければなりません。
各地方自治体により手続きが異なるので直接都（道府県）税事務所へご確認ください。

住宅ローン控除制度の適用を受ける場合は、入居した翌年に住所地の税務署に確定申告をする必要があります。
一定の要件を満たしている場合、税法上の特例制度があるので税金が還付されることもあります

留置権

時計屋が時計を修理しました。修理代と引き換えでなければ時計を引き渡さないという権利を認めるのが公平です。客は時計を使いたければいやでも修理代を払うから弁済確保に有効です。これが「留置権」です。

定義的にいえば、留置権とは、「他人の物の占有者が、その物に関して生じた債権の弁済を受けるまでその物を留置する権利」のことです。

留置権者は目的物を留置できるだけで、競売代金からの優先弁済権はありません。なお、留置権は登記なくして第三者に対抗できます。

※目的物の競売権はありますが、売得金から優先弁済は受けられません。

連帯債務

連帯債務とは、数人の債務者が同一内容の債務を負担し、債権者は連帯債務者に対して全部の弁済を受けるまでは同時にでも順次にでも全部でも一部でも請求ができる債務関係をいいます。

債務者間に主観的共同関係が存することにちなんで連帯債務者の一人について生じた事由が他の連帯債務者にも影響を及ぼすことを絶対的効力といい、次の項目があります。 弁済　代物弁済　供託　相殺　請求、更改、相殺、免除、混同、時効です。

以上に掲げられた事由以外はすべて相対的効力しかありません。

連帯保証

保証人が保証契約で特に連帯である旨の特約をした場合が「連帯保証」です。

保証の一種であるから、その最大の特徴である「附従性」はやはり認められるが、「補充性」はありません。従って「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」は認められません。

また、連帯保証人に生じた事由が主たる債務者にも効力が及ぼす場合がある点も普通の債務とは異なっています。従って連帯保証人に対する「請求」は主たる債務者にも効力を及ぼし、連帯保証人と債権者との「混同」は弁済とみなされます。

容積率

容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。

容積率（％）＝（建築物の延べ面積÷敷地面積)×１００

※延べ面積

建築物の各階の床面積の合計をいいます。

1. 住宅の用途に供する部分の地下室は、住宅の用途に供する部分の地上部分との合計面積の３分の1相当までは延べ面積に算入しません。
2. マンション等共同住宅の共用の廊下、階段の用に供する部分の床面積については、延べ面積に算入しません。
   ここにいう廊下、階段には、いわゆるエントラスホール、エレベーターホールや、階段の代わりに設ける車椅子用等のスロープも含まれるが、エレベーターそのものは含まれません。
3. 延べ面積は、同じ敷地内に2以上の建築物があるときは、これらの延べ面積の合計で計算します。
4. 小庭をつぶしてカーポートに転用した場合、屋根があって柱があるものは建築物であり、建築面積に入ります。

カーポートの面積は、敷地内のすべての建築物の各階の床面積の合計の1／5までは延べ面積に算入されません。

用途制限

さまざまな建築物が、ある場所に混在して建築されると、問題が生じ、健全な都市を形成することが難しくなる。そこで、住宅地は住宅地として、商業地は商業地として、工業地は工業地として建築物を選別し、立地させるのが、「建築物の用途制限」といわれるものです。

用途地域

建築基準法により、建築物の用途、容積率、建ぺい率、日影等について規制する地域で、12種類のものがある。

要物契約

合意のほかに物の引渡し（交付）が契約の成立にとって必要な契約を総称したものです。代表的な契約として質権設定契約があります。

無効と取消

媒介契約

契約関係が非常に不明確な状況にあり、何ら法律上の規定がなかったため、依頼者とのトラブルも多く、さらにほとんどの媒介契約が口頭でなされていたため、契約の存否や内容も不明確なものが多くなっており、宅建業者の報酬請求権の有無をめぐるトラブル、宅建業者間での抜いた、抜かれたというトラブルが多発していました。そこで、昭和55年に宅建業法が改正され、媒介契約の規定を設け、媒介契約を書面化・明確化することにより、依頼者の保護、紛争の防止及び不動産流通の円滑化を図ることにしました。宅建業者は、宅地又は建物の売買又は交換（貸借は除かれています）の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく（１）物件の特定（２）価格又は評価額（３）媒介契約の類型（４）有効期間及び解除に関する事項（５）指定流通機構への登録に関する事項（６）報酬（７）その他省令で定める事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。

配偶者控除

婚姻期間が２０年以上である配偶者から居住用不動産の贈与を受け、または金銭の贈与を受けて居住用不動産を取得し、居住の用に供した場合、配偶者控除として、課税価格から2,000万円（基礎控除とあわせて2,110万円）が控除されるというものです。

美観地区

市街地の美観を維持するため定める地区。地方公共団体の条例により建築物の敷地、構造、建築設備について規制が行われます。

被保佐人

精神上の障害により、事理を弁識する能力（判断能力のこと）が著しく不十分な者で、家庭裁判所から保佐開始の審判を受けた者をいいます。

被補助人

精神上の障害により、事理を弁識する能力（判断能力のこと）が不十分な者で、家庭裁判所から補助開始の審判を受けた者をいいます。

風致地区

都市の風致を維持するため定める地区。地方公共団体の条例により建築物の建築、宅地の造成、木材の伐採等について規制されます。

不動産取得税

不動産取得税は土地、家屋の取得に対して課税されます。この取得とは、所有権を現実に取得することをいい、所有権の取得に関する登記の有無は問わないものとされています。有償・無償の別、原始取得・承継取得の別に関係なく課税されるが、相続（包括遺贈）及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈による不動産の取得、法人の合併、信託等に不動産の取得等は形式的な所有権の移転として、特に非課税となっています。従って、遺贈であっても、相続人以外の者が取得した場合には課税されます。

物上代位性

担保物権は、その目的物の売却・賃貸・滅失・毀損により債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても行うことができる。例えば、目的物が売却された場合の売買代金債権や目的物が滅失した場合の保険金請求権、損害賠償請求権に及んでいくことができます。この性質を物上代位性というが、留置権だけは、この性質がありません。

物上保証人

質権の設定契約において、当事者の一方である質権設定者は債務者であることが多いが、かならずしもそれに限られず、債務者の兄弟、友人がその所有物を担保として提供してやる場合のように、第三者でも差し支えありません。この第三者のことを物上保証人といいます。抵当権の場合も同様です。

不動産登記簿

不動産登記簿は、不動産についての表示、権利関係を記載する公簿です。土地登記簿と建物登記簿に区分されます。

（１）不動産-登記用紙

登記簿は1筆の土地、又は1個の建物ごとに1登記用紙が備えられます（不登法第15条）。登記用紙とは、1セットの登記用紙という意味です。（表題部のみ、表題部と甲区、表題部と甲区と乙区）

（２）登記用紙の構成

－登記用紙は、表題部、甲区、乙区からなり、不動産の状況を明らかにする表示の登記は表題部に、権利関係を明らかにする登記は甲区、乙区に記載されます。

1. 土地に関する登記
   1枚目・・・表題部。主として物理的現況を明らかにします。
   所在、地番、地目、地積
2. 建物の表示
   所在、家屋番号、種類、構造、床面積
3. 甲区欄
   2枚目・・・甲区。所有権に関する事項を明らかにします。
4. 乙区欄
   3枚目・・・乙区。所有権以外に関する事項を明らかにします。

防火地域

市街地における火災の危険を防除するために定める地域。主として都市部等の密集市街地に指定され、規模の小さい建築物であっても、原則として木造とすることができなくなります。

保証債務の補充性

保証債務は、主たる債務が履行されない場合に、これを補うために履行される債務にすぎない。主たる債務が履行可能である以上、保証人は責任を負う必要はないはずである。これについては、保証人に催告の抗弁権、検索の抗弁権を認めることで具体化されています。

（ア） 催告の抗弁権

保証人は履行の請求を受けた場合に「まず主たる債務者に請求せよ」と主張することができる。ただし、主たる債務者が破産宣告を受けた場合、行方不明となっている場合については催告の抗弁権は認められない。

（イ）検索の抗弁権

債務者が主たる債務者に催告をした後、保証人に請求してきた場合保証人は、2つの証明をすれば「まず主た　る債務者の財産について執行せよ」と主張することができる。立証すべき要件は、次のとおりである。

• 主たる債務者に弁済の資力があり、かつ
• 執行の容易であること。

保証人

債権担保の役割を果たす者。例えば、人に金を貸すときに、もし借主が返せない場合は、別の人が代わって返すということを約束してくれれば、安心して貸すことができる。この「別の人」が保証人です。

２項道路

集団規定適用の差異に、既に建物が立ち並んでいる道で、特定行政庁の指定があった道は、幅員が４ｍ未満でも道路とみなされます

• （ア） 原則：道路の中心線から２ｍ後退した線が道路の境界線とみなされます。
• （イ） 例外：一方に崖や川があるために後退できないときは、崖もしくは川の側の道路の境界線から４ｍ後退した地点の線を道路の境界線とみなします。

任意代理

本人が代理人を選んで、その者に一定範囲の代理権を授与する場合を任意代理といいます。任意代理権は、委任契約にあたり授与されることが多いため「委任による代理」と称されることもありますが、委任に限らず、雇用契約や請負契約の際に与えられることもあります。

根抵当権

銀行取引を考えてみましょう。銀行は承認に1,000万円までは必要に応じて融資し、商人は都合に応じて100万円、200万円と弁済していくとします。この場合、普通抵当だと銀行は融資のたびに抵当権を設定し、弁済のたびに抹消しなければなりません。「債権なくして抵当権もない」附従性があるからです。そこで債権がなくても、1,000万円の限度でなお抵当権が存在し続ければ、そのつど設定・抹消をくり返さなくてもよく、便利です。いずれまた別の債権が成立するからです。このような場合に利用されるのが「根（ね）抵当権」です。

普通抵当権との違いは、その附従性の有無にあります。つまり、被担保債権と抵当権との附従性（結びつき）を緩和して、「一定範囲に属する不特定の債権」なら極度額まで担保する抵当権である点が異なります。

代襲相続

本来相続人となり得る者が、相続の開始以前に死亡したり、相続欠格や相続廃除によって相続権を失った場合、その者の子がこれを代襲して相続人となる制度をいいます。

宅地造成工事規制区域

宅地造成規制法で、宅地造成に伴い、がけ崩れ、土砂流出による災害が生ずるおそれの著しい市街地または市街地となろうとする土地の区域に対し、都道府県知事（指定都市、中核市または特例市の区域内の土地は、それぞれの市長）が、指定する区域。

宅地建物取引主任者

宅建試験に合格し、試験を行った都道府県知事の登録を受け、その都道府県知事から取引主任者証の交付を受けた者をいいます。

地上権

他人の土地に、工作物・竹木を所有する為に設定される物権です。耕作や牧畜のために使用する場合は、「永小作権」を設定すべきであって、地上権は成立しません。地上権は物権だから「譲渡性」を有し、また担保に供し、賃貸することもできます。

地役権

袋地である甲地所有者Aは隣地乙の一部を公道までの道路として利用したい。

こんな場合に利用されるのが、「通行地役権」です。すなわち、「地役権」とは、「自己の土地（甲地）の便益のために、他人の土地（乙地）を利用する物権である」。この場合、便益を受ける土地（本件では甲地）を要役地、要役地のために拘束を受けることになる土地（本件では乙地）を承役地といいます。

上は通行の便益の例であるが、「便益」の種類は別に制限がなく、用水のため、眺望のため等でもよいのですが、狩のための山林利用というのはいけません。「人の便益」にすぎないからです。

注視区域

国土利用計画法で、次の２つの要件のいずれをも満たす区域について都道府県知事（指定都市の場合にあっては市長）が、あらかじめ土地利用審査会および関係市町村長の意見を聴いて５年以内の期間を定めて指定するものです

• 地価が、社会的、経済的事情の変動に照らして相当な程度を超えて上昇し、または上昇するおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当すること
• 地価の相当な程度を超えての上昇等によって、適正かつ合理的な土地利用の確保に支障が生ずるおそれがあると認められること

賃貸借

使用貸借と異なり、他人の物を賃料を支払って使用・収益する契約が、「賃貸借」です。(第601条)すなわち、賃貸借は賃貸人が賃借人に目的物の使用・収益をさせることを約し、賃借人が借賃を支払うことによって成立する諾成契約です。

賃借権の譲渡

賃借権は、賃借人の承諾を得るなどすれば、賃借人（譲渡人）と譲受人との契約により適法に譲渡することができます。

賃借権が譲渡されると、賃借人は賃貸借関係から離脱し、以後、賃貸借関係は賃貸人と新しい賃借人の間でのみ存続することになります。

賃貸物の転貸

Ａ所有の家屋をＢが賃貸している場合にＢがＡの承諾を得て、賃借物をＣに転貸したときの法律関係は次のようになります。

ＡＢ間、ＢＣ間にそれぞれ賃貸借契約、転貸借契約が存在し、ＡＣ間には直接契約関係は発生しません。

定期借地権

借地借家法では、借地需要の多様化に対応して、普通の借地権とは異なり、当初予定された存続期間の満了によって必ず契約が終了するタイプの借地権を創設した。それには、次の３つのタイプがあるが、これらを総称して定期借地権といいます。

1. 一般定期借地権
2. 建物譲渡特約付借地権
3. 事業用借地権

期借家契約

建物の賃貸借で、貸主と借主があらかじめ合意した契約期間が満了した場合、更新がなく、必ず契約が終了する旨の契約をいう。この契約に基づく借主の権利が定期借家権である。契約期間は、最短、最長ともに制限はなく、何ヶ月でも何年でもよくなりました。　これを創設した改正法により、従来の「賃貸人不在中の期限付き建物賃貸借契約」は廃止されました。

抵当権

債務者または第三者が目的物の占有を移さないで債権の担保として供した不動産から、もし債務が弁済されない場合に債権者が優先弁済を受ける担保物件のことである。抵当権は、その設定契約で成立するが、債権者が目的物の引渡しを受けない点で、質権と大きく異なる。そこで、質権のように、目的物を債権者が取り上げて質権設定者の使用・収益を禁じ、弁済を強制するという力（これを留置的効力という）はなく、いわば目的物の価値だけを把握する権利ということができます。

道路

次のいずれかに該当する幅員４ｍ以上のものをいいます。

• （ア） 道路法による道路（国道、県道などと都市高速道）
• （イ） 公法上の道路
• （ウ） 集団規定適用の際（昭和25年）、既にあった道
• （エ） 公法による新設又は変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
• （オ） 土地を建築物の敷地として利用するため、法律によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、築造者が特定行政庁から位置指定を受けたもの

※なお、特定行政庁が一定の状況下（気候や風土など）において必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域は幅員６ｍ以上のものを「道路」といいます。
※特定行政庁とは、建築行政の執行機関です。県でいえば知事のことです。
※都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などを一括りにして公法と記述しています。

登録の移転

取引主任者試験に合格したもので登録を受けている者は、当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときは、当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、当該登録をしている都道府県知事を経由して、登録の移転の申請をすることができる。ただし、その者が第６８条第２項又は第４項の規定による禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していないときは、この限りでない。

道路斜線制限

狭い道路に面して高い建築物が建つと町全体が暗くなり衛生上も問題が生じ、火災の際にハシゴ車が建築物の上部に届かないなど消防活動にも支障がでてきます。そこで、道路の幅員と建築物の高さの関係について、道路斜線制限の規定を定めています。

都市計画区域

都市計画を策定すべき区域であり、各種の行為規制と市街地開発事業、都市施設の整備が行われる区域です。

都市計画区域は、具体的には、「既成市街地型」と「ニュータウン型」といわれる２つのタイプがあります。

都市施設

都市形成に必要不可欠な施設をいい、都市計画区域については都市計画に次のような都市施設を定めます。ただし、特に必要があるときは、当該都市計画区域外においてもこれらの施設を定めることができます。

取消し

「取消」までは瑕疵を帯びながらも一応有効な法律行為を「無効」にしてしまう行為です。すなわち、法律行為は「取消」によって遡って「無効」になるのです。だから、「無効」との違いは「取消」されるまでは、一応有効ということです。

取消権者

取り消すことが出来る者（取消権者）は、制限能力者本人、法定代理人、本人の承継人（例えば相続人）、同意をなすことができる者（保佐人、補助人）であり、制限能力者と取引行為をした相手方には取消権はありません。

債権譲渡

ある債権をその同一性を保ちつつ移転させる旧債権者（譲渡人）新債権者（譲受人）トの間の契約のことをいいます。債権が譲渡されると、譲渡人から譲受人に債権の帰属主体が変わります。しかし、物が譲渡されても、その物自体には何の変化をないように、債権自体にはなんの変化もありません。もともと債権自体に附属していた担保権や、従たる権利はそのまま消滅することなく譲受人に移転します。

例えばＡ（債権者）はＢ（債務者）に対して1,000万円のお金を貸し付けていて、弁済期が来年の3月となっていた場合、Ａがその1,000万円の債権を早くお金に変えたいと思い弁済期前に友人Ｃに800万円で債権を譲渡（売買）するようなことです。

錯誤

「意思」と「表示」の不一致を表意者自身が知らないで意思表示をしてしまう場合があります。これを錯誤による意思表示をいいます。例えば、Ａ家屋を購入するつもりでＢ家屋の購入申し込みをしてしまったというような場合です。

この場合、民法は思い違いをした人を一応保護するのが適切と考え、法律行為の要素（重要部分）に錯誤があるときは無効としています。なお、錯誤を無効としているのは、表意者を保護するためであるから、その者が何ら無効を主張せず、また無効を主張する意思もない場合には、原則として相手方や第三者が無効を主張することはできないと解されています。ただし、表意者に「重大な過失」があるとき、要するに著しい不注意によってそのような思い違いをした場合には、意思表示を受ける相手方とのバランスを考慮して、表意者自らが無効であると主張することはできないとしています。従って、有効になってしまうということです。

錯誤による無効は、善意の第三者に対しても対抗することができます。

37条書面

宅地建物の取引に関する契約が成立しても、その契約の内容が不明確であるため、後日になって、当事者間で紛争が生じることが多いわけです。このような事態を防止するため、成立した契約の内容のうちで主要なものについて書面に記載させることにより、契約内容の明確化を図ることとし、また、これにより買主等にも注意を喚起させることとしたのです。

宅地建物取引業者は、宅地また建物の売買または交換に関し、みずから当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方および代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、所定の事項を記載した書面を交付しなければなりません。

市街化区域

市街化区域にするところは、次の２つのものがあります。

1. すでに市街地を形成している区域（既成市街地）
2. おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（計画開発区域）

市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域をいいます。これは、全面的に開発を禁止するというような区域ではなく、開発の見通しが確立されるまでは当分の間、市街化を抑制しようというものです。

時効

真実の権利関係と異なる事実状態が長年にわたって継続した場合、その事実状態をそのまま尊重して権利関係を法が認める制度をいう。取得時効と消滅時効の２種類があります。

それが認められる根拠として従来から次のことがいわれています。

1. 継続した社会秩序の事実状態を尊重することによって法律関係全体の安定を図ることができること。
2. 時間経過とともに困難となる証拠保全の救済。
3. 権利の上に眠るものは法の保護に値しないこと。

取得時効の例として、Ａは自分所有する土地に家を建て、20年間にわたって平穏に生活を営んでいました。ところが家の敷地の一部がＢの所有であることがわかりました。ＡはＢからその部分について明け渡しを要求されています。しかしＡはＢの土地を時効取得できるのです。

消滅時効の例としてＣはＤに100万円貸しましたが、返済日が到来してもＤは返済せず、Ｃもそのうち返してくれるだろうと思っているうちに、請求しずらくなり、既に弁済期から10年が経過しました。ところがＣもお金が必要になり思い切ってＣはＤに請求しました。しかし、Ｄは返済しなくてもよく、Ｃの債権は時効消滅したのです。

質権

債権者が債権担保として債務者又は第三者から受け取った物を債務の弁済があるまで留置して債務の弁済を間接的に強制しつつ、弁済がない場合にはその物から優先弁済を受けることができる約定担保物権です。質権には、担保物権の効力である「優先弁済的効力」のほか、「留置的効力」の双方が認められている点が特徴的です。

この留置的効力を発揮させるために、質権設定契約は単に質権設定の合意のみでは足らず、目的物を引き渡さなければならない要物契約です。

質権の種類

質権の種類は、

1. 動産質
2. 不動産質
3. 権利質

に区分して規定しています。

借地権

借地借家法で借地権というのは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことです。いずれも建物を建てることを内容とする場合でなければなりません。資材置場として土地を借りても、駐車場として土地を借りても借地権の設定はできません。

借地上に建てる建物が鉄筋コンクリート造の建物か木造の建物かによる借地権の存続期間の取り扱いの違いはありません。ちなみに借地権の存続期間は下表のとおりです。

• ただし、当事者がこれより短い存続期間を定めた場合又は定めなかった場合は上記の期間となります。
• 当事者がこれより長い期間を定めたときは、その定めた期間となします。

借家権

広くは建物の賃借権のことをいいますが、通常は借地借家法の適用を受ける建物の賃借権のことです。建物の一部であっても、アパートの１室のように独立性のある場合は借地借家法の適用がありますが、いわゆる間貸しのように、その室全体に独立性がない場合は借地借家法の適用がありません。また、博覧会や避暑などのために数日あるいは数ヶ月、一時使用（定期借家契約を除く）のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、借地借家法は適用されません。

重要事項の説明

宅地建物取引業法第35条に規定されています。宅建業法上、不動産という商品説明のことを重要事項の説明といいます。物件に関する事項や取引条件などの一定の重要事項を説明することが義務付けられています。要領は下記のとおりです。

1. 説明者　宅地建物取引主任者
2. 説明時期　契約が成立するまでの間
3. 説明の相手方　買主・取得者・借主になろうとする者
4. 説明方法　取引主任者が記名押印した書面を交付して、取引主任者証を提示して行う

説明すべき重要事項の項目は、物権に関する事項としては、（１）登記簿上の権利（２）法令にもとづく制限（３）私道に関する負担（４）飲用水・電気・ガス等の供給施設、排水施設の整備状況（５）未完成物件の場合、完成時の形状等。

取引に関する事項としては、（１）代金・交換差金以外に授受される金銭の額及び目的、（２）契約の解除に関する時効（３）損害賠償額の予定又は違約金に関する事項（４）手付金等の保全措置の概要（５）支払金、預り金を受領する場合の保全措置の内容（６）ローンのあっせんの内容及びローン不成立の場合の措置等です。

住宅ローン減税制度

個人が、一定の期間内に、自己の居住の用に供する家屋で、一定の要件に該当する新築住宅を建築するか取得し、または一定の要件に該当する既存住宅を取得し、６ヵ月以内に居住し、その年の１２月３１日まで居住を続けていた場合で住宅を取得するための借入金等があるときは、居住した年から一定の期間一定額が所得税額から控除されます。

年度により取扱いが異なるため詳細は国税庁ホームページをご参照下さい。

使用貸借

借主がある者を無償で使用収益したのち、その物の返還を約して、相手方（貸主）からその物の引渡しを受けることによって成立する契約です。（第593条）。「物ヲ受取ル」ことを要件とするから要物契約です。

心裡留保

冗談やウソのように、真意と違うことを自分で知りながらする意思表示のことを心裡留保といいます。例えば、買うつもりがないのに、「買います」といった場合です。相手方は、表意者がウソを言ったとは通常思わないので、相手方を保護するために有効とされています。有効ということは、冗談で言ったことが冗談ではすまなくなり、表示どおりの効力が生ずるということです。しかし、相手方がその真意を知っていたり（悪意）、または不注意によって知らなかった場合（過失）は、特に保護する必要がないので、無効としています。なお、無効となる場合にこの無効は、次の虚偽表示の規定を類推して、善意の第三者には対抗できないものと解釈されています。

制限能力者

自己の行為の結果を合理的に判断する能力がないか、または不十分であるため、単独では完全な法律行為（契約など）を行うことができないと法律が決めた者をいう。具体的には成年被後見人、未成年者、被保佐人、被補助人です。

成年被後見人

精神上の障害により、事理を弁識する能力（判断能力のこと）を欠く常況にある者で、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた者をいいます。

相続

自然人（肉体を有する、いわゆる「ひと」のこと。法人に対する概念）が死亡した場合に、その者が有していた権利義務を、法律の規定または本人の意思（遺言）に基づいて、相続人に包括的に承継させる制度をいいます。